別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 鈴鹿 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -29 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市国府町字北一色６７６番４外 ②地積 　(㎡) 527   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を主体とす る既成住宅地域 南4.2m市道 水道、下水 平田町 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 平田町駅南西方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域である。農地も残る地域であり、需給ともに少ない。地縁性を有する地域であ り、新型コロナの影響は限定的と思料されるも、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鈴鹿市及び隣接市に存する農家集落地域で、特に市街化調整区域内の農家集落地域と価格牽連性が強い 。需要者は地域に地縁選好性を有する鈴鹿市内の居住者が中心である。市街化調整区域内に位置し、地縁性の強い地域 で取引自体少ない。また、今般の新型コロナの影響も限定的と思料する。取引される場合も規模、街路等により、取引 単価のばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域内では、アパート等の収益物件は見当たらず、調整区域内で公法上の規制もあり、収益価格は試算しなか った。農家集落地域内では、自己使用目的の取引が支配的であるが、取引自体少ない。取引価格も各集落内の位置、規 模等によりばらつきはあるが、鈴鹿市内の市街化調整区域等の事例から規範性の程度に応じて求めた比準価格は、市場 性を反映した価格である。よって、実証性のある比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今般の新型コロナの影響は緩和傾向。個人消 費や生産活動等で回復が見られるが、変異株 等で先行きは不透明。地価は回復傾向を示す 。 近隣地域内においては、顕著な変動要因はな い。市街調整区域内の農家集落地域であり、 地縁性が強く、地価は下落傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％