別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鈴鹿 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -28 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市安塚町字里４５６番 ②地積 　(㎡) 764   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い県道 背後の既成住宅地域 南西3.5m市道、西側道 水道 鈴鹿 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   360 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ５ｍ市道 交通 施設 鈴鹿駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に比較的近い市街化調整区域内の既成住宅地域で、大きな地域要因の変動は認められない。農家住宅の 多い地域で需要は弱く地価も下落傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鈴鹿市及び周辺市の市街化調整区域を中心とした既成住宅地域。需要者は周辺における居住者など 一定の地縁的選好性を有する者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は限定的である。農家住宅を主体とする既成 住宅地域で、周辺地域での宅地供給もあり選好性に劣る当該地域への需要は弱い。中心価格帯は画地面積等に応じて開 差が生じるため、一概には見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既存集落で賃貸市場の未熟成を理由に収益還元法の適用を断念した。また、当該地域内では自用目 的での取引が支配的であり、比準価格は類似する多数の取引事例を採用し試算し、得られた価格で信頼性が高い。従っ て、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 53.1] [101.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増するも人口は微減傾向。 新型コロナの影響は懸念されるものの当該地 域に対する影響は小さい。 既成住宅地域であり、地域要因の大きな変化 は認められず、需要は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　 -40.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％