別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鈴鹿 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -26 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市高岡台１丁目２２８０番９０ ｢高岡台１－１０－１７｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4m道路 水道、ガス、下水 河原田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ道路 交通 施設 河原田駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 四日市市に近い丘陵地に開発された住宅団地である。新興住宅地域との競合はあるが、高台の立地条件と閑静な 住環境から安定した需要が見込まれると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市内の住宅地域であり、特に郊外住宅団地との代替競争関係が強い。需要者は市内居住者を中心に 近接する四日市市からの転入も考えられる。成熟した住宅団地にあっては新興住宅地域との競合により相対的に需要の 減退はみられるが、住環境や街路条件の良好な団地の需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は土地２５０㎡程 度で総額８００万円～１，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域内の住宅団地であり、アパート等共同住宅の想定は現実的でなく、収益価格は試算 しなかった。典型的需要者である一次取得者層の観点から、居住の快適性・利便性を重視し、類似地域における住宅地 事例との比較検討を行って得た比準価格は実証的で、市場に適合した試算価格として規範性に優れる。よって、比準価 格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向だが県平均より緩や か。土地取引は新型コロナの影響が残るも住 宅地は堅調。需要は近鉄鈴鹿線沿線等は安定 も沿岸部は低調。 四日市市に近い利便性に優れる住宅団地で安 定した需要が見込める。団地内で新規の宅地 分譲が継続しており、今後も需給は安定的に 推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％