別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鈴鹿 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -22 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市稲生西２丁目１１２１６番１ ｢稲生西２－１２－１１｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南西4m市道 水道 白子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 白子駅西方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅を中心とする既成住宅地域で、今後も大きな地域要因の変動は認めらない。当面の間、新規 宅地分譲との関係上、需要は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね鈴鹿市内の既成住宅地域で、特に農家住宅が見られる既成住宅地域との代替競争関係が強い。 また、需要者は地域に対して地縁的選好性を有するものが中心となる。周辺での新規宅地供給も見られ、当該地域のよ うな農家集落的要素の強い既成住宅地域に対する需要は弱い。取引される画地規模も様々で需要の中心となる価格帯は 把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落的要素の強い既成住宅地域で賃貸市場の未熟成を理由に収益還元法の適用を断念した。自用目的での取引が支 配的であり、比準価格は類似性の高い取引事例を採用し試算したもので、得られた価格は市場の特性を反映した信頼性 の高い価格である。従って、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増するも人口は微減傾向。 新型コロナの影響は懸念されるものの当該地 域に対する影響は小さい。 農家集落的要素の強い既成住宅地域で、地域 要因の大きな変化は認められず、需要は弱含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％