別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鈴鹿 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -20 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　岡原　康志   TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市郡山町字西高山２０００番６０ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ環境の良い住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 中瀬古 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ市道 交通 施設 中瀬古駅西方 400m 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅団地内にある戸建住宅が建ち並ぶ地域として利用は安定しており、今後も現状用途のまま推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市及び周辺市の住宅地域の存する圏域。市場参加者は同一需給圏内の在住者が中心である。市境付近 にある郊外の住宅団地であるが西方には中勢バイパスも整備されて一定の需要は見込まれ、地価も比較的安定的に推移 している。需要の中心となる価格帯は敷地面積２００㎡程度の土地で総額７００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の住宅団地内に所在する戸建住宅が主体の地域で、地域性等から標準地への収益物件想定は非現実的と判断される ため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるこ とが一般的であり、複数の取引事例を比較検討して求めた比準価格の規範性は高いため、この比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [118.9] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市は第二次産業が盛んであるが、一方で 高齢化も進行。新型コロナの影響が徐々に緩 和される中で、県内経済には持ち直しの動き も見られる。 戸建住宅が集まる住宅地域として概ね成熟し ている。中勢バイパスの本地域西方の区間が 近年開通している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％