別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鈴鹿 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -16 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市岸岡町字泉野１２００番５３ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ中学校に近い 住宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 千代崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 千代崎駅北西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、生活利便性が良好であり、需要は安定的に推移してい る。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鈴鹿市内の戸建住宅地域が中心となる。需要者は鈴鹿市居住者が中心である。市内では中小規模の開発に よる住宅地供給は継続しており、新型コロナ禍においても住環境や生活利便性に優れる住宅地域の需要は比較的堅調に 推移している。街路条件や環境条件に劣る住宅地需要は停滞傾向にある。土地は標準的面積で７００万円～９００万円 程度が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される戸建住宅地域であり、自己利用目的の取引が支配的である。戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。 比準価格は類似地域における信頼性の高い取引事例から求めており規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 38,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境が良好な住宅地域を中心として需要は 堅調であり、臨海部や郊外の集落地域の需要 は弱いものの全体として地価の安定化傾向が 窺える。 生活利便性が良好な区画整然とした住宅地域 であり、需要は安定的である。地価も概ね横 ばいで推移している。地域内に大きな変化は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％