別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鈴鹿 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -15 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市庄野羽山４丁目３０００番１５８ ｢庄野羽山４－１３－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス 平田町 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 平田町駅西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設に近く生活利便性に優れる住宅団地で、需要者の選好性は高く、需要は堅調に推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は市内の住宅地域であり、特に中央道路背後の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は市内居住 者が中心となるが、一部隣接市等からの転入も考えられる。商業施設や幹線道路に近い生活利便性に優れた住宅地域に あっては、中古住宅の取引も活発で需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は土地１６５㎡程度で総額７００万円 ～９００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、アパート等賃貸物件はみられず、小規模画地が多く賃貸市場が未成熟なた め、収益価格は試算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を重視し、類似地 域における取引事例との比較検討により求められた比準価格は規範性に優れるため、比準価格を採用し、代表標準地と の均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 84.5] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向だが県平均より緩や か。土地取引は新型コロナの影響が残るも住 宅地は堅調。需要は近鉄鈴鹿線沿線等は安定 も沿岸部は低調。 大型商業施設に近い区画整然とした住宅団地 で、新興住宅地域との競合にあっても利便性 に優れるため、需要は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％