別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 鈴鹿 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -7 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　九鬼　精一郎   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市白子３丁目３９０８番４ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 白子 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 白子駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 白子駅に比較的近い沿岸部の熟成した住宅地域である。今後も現況を維持するものと予測する。地価はやや下落 傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に鈴鹿市内の住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する個人が大部分を占める。新興住宅地や利便性 の高い住宅地では需要が堅調であるが、既成の住宅地や沿岸部の住宅地は需要が弱い。市場において中心となる価格帯 は、標準的面積で７００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内の賃貸市場の供給過剰傾向が強まり、標準地の規模、事業収支の観点から想定することが非現実的となったため、 収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、一般的に取引価格を指標と して価格が決定されるため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鈴鹿 -8                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鈴鹿市の人口は微減傾向にある。景気は、新 型コロナの影響が徐々に緩和されつつあり、 持ち直しの動きが続いている。 駅に比較的近い住宅地であるが、周辺の新興 住宅地との比較で需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％ 0.0 ％