鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０ -60	鈴鹿市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、東3m、二方路		２中専 (70,200)
b	１１２ -43	鈴鹿市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、南3.3m、二方路		１住居 (60,200)
c	１１０ -50	鈴鹿市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	１１２ -44	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西2m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	１１０ -33	鈴鹿市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,774	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	43,384	100 [ 95.9]	45,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,200
b	(　 ) 42,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	45,078	100 [ 98.7]	45,672		45,700
c	(　 ) 56,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,781	100 [ 123.0]	46,163		46,200
d	(　 ) 44,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	44,698	100 [ 99.2]	45,058		45,100
e	(　 ) 31,254	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	38,624	100 [ 84.4]	45,763		45,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -24.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,600 円／㎡]

鈴鹿 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,071,251	810,828	3,260,423	3,025,620	234,803	（　0.9730） 228,463	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,569,260 円　　　　（　 9,230 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	Ｓ2	310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	16.9 m x 29.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－向け一戸当たり約５２㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段方式採用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	共同住宅	310.00	100.0	310.00	1,149	356,190	2.0	712,380
							2.0	712,380
～

～

～

～

計		310.00	100.0	310.00		356,190		712,380
								712,380

⑨年額支払賃料	356,190 円　×　12ヶ月　＝　 4,274,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,274,280 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 427,428 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,846,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	712,380 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 712,380 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 217,988 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,071,251 円　　　　（　 8,225 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１０賃　　　　-4	1,178 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,190	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,216 円/㎡　月額支払賃料（　 1,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２賃　　　　-2	897 ( 897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,107
c	１０２賃ｙ　　　　-1	1,432 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,357

鈴鹿 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,500 円	43,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,228 円	4,274,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 344,800 円	43,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 810,828 円　（　　　　　　 1,638 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,100,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,025,620 円（　　　　　 6,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,071,251 円
②総費用	810,828 円
③純収益　①－②	3,260,423 円
④建物等に帰属する純収益	3,025,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,803 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,569,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,230 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鈴鹿 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鈴鹿 -5

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　梅村　啓之

TEL.

鑑定評価額

22,600,000 円

１㎡当たりの価格

45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鈴鹿市平田東町１１９８番２｢平田東町４－１｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、農地等が混在する住宅地域	西6m市道	水道、下水	平田町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅への利便がよく一次利用地
も多く残る混在地区

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

平田町駅北方

300m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

平田町駅に近い既成住宅地域で、周辺には農地、空地も残るが宅地化が進んでいる。新型コロナウイルス感染症
の影響で停滞していた土地需要は回復傾向をみせており、地価も横ばいから上昇へ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、鈴鹿市内の住宅地域であるが、特に中央道路背後の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は
市内居住者が中心となるが、一部隣接市等からの転入も考えられる。鉄道駅や幹線道路に近い利便性に優れた住宅地域
にあっては、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の規模の画地で２２００～２３００万円、
新規分譲地にあっては２００㎡前後で１２００～１５００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺には共同住宅等の収益物件もみられるが、建物の高度利用はされておらず、土地の利用度も低いため、土
地価格に見合った賃料水準が形成されていない。したがって収益価格は低位に試算された。比準価格は、居住の快適性
・利便性を重視する典型的な需要者の観点にたって、類似地域の取引事例を比較検討して求めた。したがって、実証的
な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鈴鹿 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[ 84.7]

[100.0]
100

45,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鈴鹿市の人口は微減傾向だが県平均より緩や
か。土地取引は新型コロナの影響が残るも住
宅地は堅調。需要は近鉄鈴鹿線沿線等は安定
も沿岸部は低調。

平田町駅や中央道路に近い住宅地域で利便性
に優れ、土地需要は好調である。地価は上昇
基調で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

鈴鹿 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０ -32	鈴鹿市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	１１０ -33	鈴鹿市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１１０ -59	鈴鹿市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.5m市道、北東4.5m、南西2.1m、三方路		２中専 (70,200)
d	１１０ -60	鈴鹿市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、東3m、二方路		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,820	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	26,002	100 [ 70.4]	36,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 31,254	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	38,624	100 [ 84.4]	45,763		45,800
c	(　 ) 56,035	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	51,892	100 [ 99.0]	52,416		52,400
d	(　 ) 43,774	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	43,384	100 [ 91.2]	47,570		47,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,700 円／㎡]

鈴鹿 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,110,228	812,056	3,298,172	3,025,620	272,552	（　0.9730） 265,193	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,303,860 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鈴鹿 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	155.00	Ｓ2	310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	16.9 m x 29.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均約５２㎡）×６戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	155.00	100.0	155.00	1,160	179,800	2.0	359,600
							2.0	359,600
～

～

～

～

計		310.00	100.0	310.00		359,600		719,200
								719,200

⑨年額支払賃料	359,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,315,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,315,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,883,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	719,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 719,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 220,075 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,110,228 円　　　　（　 8,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２賃　　　　-1	1,023 ( 1,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,228 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１０賃　　　　-2	1,178 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,138
c	１１０賃ｙ　　　　-1	1,155 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,351

鈴鹿 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,500 円	43,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,456 円	4,315,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 344,800 円	43,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 812,056 円　（　　　　　　 1,641 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,100,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 310.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,025,620 円（　　　　　 6,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,110,228 円
②総費用	812,056 円
③純収益　①－②	3,298,172 円
④建物等に帰属する純収益	3,025,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	272,552 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	265,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,303,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）