別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鈴鹿 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鈴鹿 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　古川　吉宏   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鈴鹿市若松北２丁目６１５番３２ ｢若松北２－２６－３｣ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ交通至便な住 宅地域 南6m市道 水道、下水 伊勢若松 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 伊勢若松駅北東方 620m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した小規模住宅団地で、大きな変動要因もなく安定的に推移するものと予測される。震災以降、水害懸念に よる沿岸部の住宅需要の低迷が依然として続いており、地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鈴鹿市内の近鉄名古屋線沿線を中心とした住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大部 分を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。近鉄名古屋線伊勢若松駅に近く利便性は良いが、周辺での新規宅地供 給の影響を受け、需給は弱含みで推移している。更に震災以降、水害懸念により需要は未だ回復していない。中心価格 帯としては土地のみで８５０万円程度、新築の戸建物件は２，７００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域の戸建住宅を中心とする住宅団地で、自用目的の取引が中心である。従って、収益還元法の適 用は断念した。比準価格は類似する周辺地域の住宅地域内の取引事例を多数採用し求められ、市場の特性を反映した信 頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.5] [105.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の世帯数は微増するも人口は微減傾向。 新型コロナの影響は懸念されるものの当該地 域に対する影響は小さい。 用途的に安定した住宅地域である。震災以降 、水害懸念により当該住宅地に対する需要は 弱く、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +34.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％