鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桑名 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ -29	桑名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.8m市道、北東8.2m、角地		１住居 (70,200)
b	１０６ -505	桑名市		建付地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	１１０ -3	桑名市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１０４ -4	四日市市		更地	（　）	不整形	北西36m国道、南西7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	１０４ -19	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	141,510	100 [ 84.2]	168,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 127,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	142,023	100 [ 97.0]	146,415		146,000
c	(　 ) 77,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	100,818	100 [ 70.7]	142,600		143,000
d	(　 ) 116,020	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	116,136	100 [ 78.4]	148,133		148,000
e	(　 ) 135,821	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,093	100 [ 93.5]	145,554		146,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

桑名 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,192,680	5,189,644	19,003,036	18,367,800	635,236	（　0.9458） 600,806	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,335,962 円　　　　（　 32,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桑名 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	349 ㎡	21.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～５階フロア貸し事務所を想定した。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,900	543,750	10.0	5,437,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	80.0	200.00	2,200	440,000	10.0	4,400,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	250.00	80.0	200.00	2,063	412,600	10.0	4,126,000
							0.0	0
塔屋～	機械室	30.00

～

計		1,280.00	77.1	987.50		2,221,550		22,215,500
								0

⑨年額支払賃料	2,221,550 円　×　12ヶ月　＝　 26,658,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 987.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,658,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,665,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,992,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,215,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,192,680 円　　　　（　 69,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５（賃）　　　　-3	2,030 ( 2,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,063 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０６（賃）　　　　-3	1,862 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,069
c	１１０（賃）　　　　-55	2,795 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [149.0]	100 [100.0]	2,132

桑名 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,265,000 円	253,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,066,344 円	26,658,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 328,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,024,000 円	253,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,189,644 円　（　　　　　　 14,870 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	253,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,367,800 円（　　　　　 52,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,192,680 円
②総費用	5,189,644 円
③純収益　①－②	19,003,036 円
④建物等に帰属する純収益	18,367,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	635,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	600,806 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,335,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
桑名 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桑名 5-1

三重県

三重第１

氏名

不動産鑑定士　酌井　美江

TEL.

鑑定評価額

51,300,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桑名市末広町５８番外				②地積　(㎡)	349 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ3	店舗、事務所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西30m国道	水道、ガス、下水	桑名 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

桑名駅東方

400m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の繁華性のある商業地域で、周辺ではビルの建替や旺盛なマンション需要が見られる。景気動向には
注視を要するが、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は桑名市及び四日市市中心部の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の個人事業者や法人
であるが、広域的に事業展開する圏外事業者も見られる。桑名市内でも繁華性のある商業地域で優位性があり、需要は
安定している。新型コロナによる厳しい状況は持ち直しつつあり、先行きには不透明感もあるが、地価は概ね横ばいで
推移している。取引総額は画地規模等により相当異なり、市場での中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　中心市街地の商業地域であるが、賃貸経営等を目的とする取引は少なく、自用目的の取引が中心である。新型コロナ
の影響による店舗等の賃貸需要の減退がまだ回復しておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、桑名
市及び四日市市に存する取引事例を適正に比準し、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　桑名 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,500 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 64.9]

[100.0]
100

146,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微減傾向。景気は依然厳しい状況
であるが、持ち直しの動きも見られる。市内
の商業地の地価は、概ね横ばいから弱含みで
推移している。

繁華性のある商業地域で、周辺ではビルの建
替や旺盛なマンション需要が見られる。景気
の先行きには不透明感があるが、地価は概ね
横ばいで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

桑名 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ -505	桑名市		建付地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	１１０ -3	桑名市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１０６ -29	桑名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.8m市道、北東8.2m、角地		１住居 (70,200)
d	１０４ -19	四日市市		貸家建付地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,821	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	142,023	100 [ 96.5]	147,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 77,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	100,818	100 [ 70.2]	143,615		144,000
c	(　 ) 145,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	141,510	100 [ 81.9]	172,784		173,000
d	(　 ) 135,821	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,093	100 [ 92.2]	147,606		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.5
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

桑名 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,194,858	5,189,740	19,005,118	18,367,800	637,318	（　0.9458） 602,775	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	11,373,113 円　　　　（　 32,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桑名 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ5	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	349 ㎡	21.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建の店舗兼事務所で、１階は店舗、２階以上は事務所、各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,900	543,750	10.0	5,437,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	80.0	200.00	2,180	436,000	10.0	4,360,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	250.00	80.0	200.00	2,070	414,000	10.0	4,140,000
							0.0	0
塔屋～	機械室	30.00

～

計		1,280.00	77.1	987.50		2,221,750		22,217,500
								0

⑨年額支払賃料	2,221,750 円　×　12ヶ月　＝　 26,661,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 987.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,661,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,666,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,994,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,217,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,194,858 円　　　　（　 69,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６（賃）　　　　-56	1,772 ( 1,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,087 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０６（賃）　　　　-57	1,773 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,095
c	１１０（賃）　　　　-56	1,846 ( 1,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,098

桑名 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,265,000 円	253,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,066,440 円	26,661,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 328,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,024,000 円	253,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,189,740 円　（　　　　　　 14,870 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	253,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,367,800 円（　　　　　 52,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,194,858 円
②総費用	5,189,740 円
③純収益　①－②	19,005,118 円
④建物等に帰属する純収益	18,367,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	637,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	602,775 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,727 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,373,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600 円／㎡）