別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -37 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字大福字宮東３０１番４ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く見ら れる既成住宅地域 東4.3m道路 水道、ガス、下水 益生 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模な区画が中心である 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 益生駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模がある程度纏まっていれば一体での共同住宅地や分割による新規分譲の可能性も考えられる立地である が、当近隣においては既成の一般住宅地域として現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市中心部周辺の類似の住宅地域を内包する圏域。需要者は当圏域内在住者の他、周辺市町からの転入 者も含まれる。供給は戸建住宅等の処分（更地渡しを含む）が中心であるが、近年桑名駅周辺等ではマンション建設が 盛んで、人気も高いことから、当方面の戸建需要は比較的安定しているものの、マンションとの競合も窺われる場所柄 である。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で７００万円～８００万円位である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は益生駅の南東方に展開する低層住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の個人）も併 せて検討したところ、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、複数の取引事例との比較 によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも整合することから、当該価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.1] 100 100 [104.0] 100 [138.0] [103.0] 100 56,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約１３万８千人で微減傾向。市内住宅 地の地価は、駅西丘陵部等の人気地区で上昇 傾向にあるものの、全体としては下落基調が 続いている。 地域要因に特段の変動はない。小画地主体で 環境面での優位性は格別ないものの、利便性 が良いことから、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％