別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -35 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市高塚町６丁目４４番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 播磨 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 播磨駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、熟成した高台の住宅地域で、地域に変動要因は無いが、高台の住宅地需要は堅調である。地域の地 価水準は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は桑名市内の住宅地域、特に中心市街周辺の分譲地及び住宅団地と価格牽連性が強い。需要者は桑名市内 の居住者が中心である。高台の住宅地域としては、中心市街地への接近性も良好で、市内の多くの住宅団地との比較で も、選好性を有し、需要は堅調な推移が続いている。新築戸建ての取引は少ない地域であるが、取引の中心となる価格 帯は、土地１９０㎡程度の標準的規模の画地で１，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が中心の既成住宅団地で、近隣地域及びその周辺地域でアパートも見られるが、経営を目的とする新規の土 地取引は見当たらず、標準地の画地規模も小さいため、収益価格は試算しない。自用の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり 、比準価格は類似性の高い市内の住宅地域から求めた市場性を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.1] 100 100 [104.0] 100 [121.9] [104.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は微減傾向で、高齢化率の上昇が 続くが、利便性や住環境の良好な地域から需 要の回復が見られる。 　桑名駅西方の高台の閑静な住宅地域。周辺 で大規模住宅団地や開発予定地もあるが、地 域の需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％