別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -34 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　船橋　俊一   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町多度字梅塚９９３番２ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 旧道背後に一般住宅 が見られる既成住宅 地域 西5.8m市道 水道、下水 多度 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 多度駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既成住宅地域で、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測される。桑名市 郊外の既成住宅地域のため不動産需要は乏しく、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桑名市及び隣接市町を中心とした圏域。需要者の中心は桑名市多度町内の居住者及び当該地区に地縁性を 有する者が大半を占める。桑名市中心市街地から遠い多度町の既成住宅地域であり、新興の住宅地域と比較すると相対 的な市場競争力が弱く需要は乏しい。取引総額は、規模や環境により相当異なっており、市場での需要者の中心となる 価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地郊外の既成住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどない。取引としては、自用目的での取引が主であ り、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、 当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [106.0] 100 [133.9] [102.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の総人口は約１３．８万人で、生産年 齢人口は毎年減少しており、老年人口は毎年 増加している。 近隣地域は既存の住宅地域のため、顕著な変 動要因はなく、需要は低迷している。地価は 下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +22.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％