別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -32 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市長島町葭ケ須字ろの割７１４番２３ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄長島 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 近鉄長島駅南東方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、今後とも特段の変化なく現状維持で推移すると予測する。海抜が低く 、津波浸水被害の懸念から需要の回復は予想しがたく、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は桑名市及び隣接市町の住宅地域、特に旧長島町や沿岸部に比較的近い住宅地域と価格牽連性が強い。需 要者は、桑名市内の居住者が中心である。戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であるが、需要者の沿岸部に対する防 災意識が高く、内陸部の整備された住宅団地等との比較で選好性に劣り、需要は依然として低調である。取引の中心価 格帯は、標準的な画地規模で７００万円程度、新築戸建ての取引は少ない地域であるが、２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、アパート等は見られず、アパート建築を目的とする土地取引のない地域で あり、収益価格は試算しない。自用目的で取引される地域であり、類似性の高い旧長嶋町内の事例から求めた比準価格 は市場性を反映した価格である。よって、信頼性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [106.0] 100 [134.3] [106.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は微減傾向で、高齢化率の上昇が 続くが、利便性や住環境の良好な地域から需 要の回復が見られる。 　熟成した住宅団地で、地域要因に変化はな いが、海抜が低く、水害懸念から需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％