別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -31 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　船橋　俊一   TEL.

鑑定評価額 8,460,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市多度町戸津字尾津森５０８番４６ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 多度 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 多度駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い小規模住宅団地であり、今後も土地利用に大きな変化はないとみられる。開発時期の古い既成住宅 地域であり宅地需要の増加も見込めないことから、地価は当面下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市のほか隣接するいなべ市、木曽岬町なども含む郊外の住宅地域。需要者の中心は桑名市内の居住 者であるが、市郊外に立地する工場へ通勤する隣接市町からの流入者も想定される。多度町内では大規模住宅団地が開 発されたことから、開発時期の古い既成住宅地は選好性が低く需要は低迷している。土地取引は総額で８５０万円前後 、新築の戸建物件は２，０００万円台半ばが需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の郊外に存する住宅地域である。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が支配的であ り、賃貸市場が成立していないので、収益価格は試算しなかった。当該地域は取引価格を指標に価格水準が形成されて いることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代 表標準地とは均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [106.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の総人口は約１３．８万人で、生産年 齢人口は毎年減少しており、老年人口は毎年 増加している。 熟成度の高い小規模住宅団地であり、地域自 体に特段の変動要因はないが、新規の分譲住 宅地に比べて選好性が低く、地価の下落が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -8.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％