別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -30 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市星見ケ丘２丁目１１２２番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理された住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 星川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広域幹線道に良質な利便アク セスを示す丘陵に面的配置の 大型整備住宅地形成地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 星川駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 桑名市西方の大型住宅団地。居住環境良好で利便性も良く、土地需要は堅調である。周辺一円の開発余地は減っ てきているが、近隣周辺で大規模整備がなお続く。近隣地域は熟成度も高く、現状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市西部一円の戸建住宅地域。需要者は、桑名市の個人が中心であるが周辺市町等広範にとらえられ る。一次取得者の選好性から郊外に形成された住宅団地やミニ開発の分譲地への需要が大きい傾向がある。近年はさら に高台指向が強い。当該圏域はこれら条件に合致しており、低金利が継続している状況も加わって住宅需要の動きは底 堅い。土地は標準的規模の画地で１，２００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする大規模団地で、標準地の画地規模も小さく、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価 格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、収益性を指向した 取引は一般的には無い。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 79.0] [106.0] 100 67,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急激に進行する企業物価と消費者物価の乖離 から企業の体力を奪い競争力のバリュエーシ ョンに欠け結果として賃金低迷がすすむ。人 口は微減傾向。 丘陵に面的整備された良質な住宅地基盤整備 、街並み景観を有する環境から需給力地区の 選好性も高く維持する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -27.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％