別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 桑名 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -29 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市新西方４丁目２８番 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 桑名 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設に近い住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桑名駅西方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であることから地域内に特段の変動要因はなく、今後とも閑静な住環境を維持 していくものと予測する。住環境に優れた住宅団地であり地価は回復基調にて推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は区画整然とした住宅団地を中心とした比較的品等の高い桑名市内の住宅地域。需要者は市内に居住する一 次取得者層を中心とした比較的若い個人であり、隣接市町からの転入も見込まれる。丘陵地の大規模住宅団地郡の一角 に存し、大規模商業施設及び病院にも近いことから選好性に優り需要は強含み。需要の中心となる価格帯は標準的規模 の土地で１４００万～１５００万円程度、新築戸建は供給会社の規模にもよるが３０００万円台後半が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域の住宅団地であることから自用目的の取引が主であり、賃貸共同住宅 建設などによる収益性からの価値判断は困難であると判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、同一需給圏内の類 似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断すること から、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [ 79.3] [106.0] 100 66,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナ の影響は落ち着きを見せ、桑名駅周辺及び品 等の高い住宅地域における土地需要は回復基 調となっている。 周辺では大規模病院の開業や新規の宅地開発 が行われており、さらに住宅地域として熟成 していくものと考える。地価は緩やかな上昇 に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％