別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 桑名 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -27 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字東方字尾畑１９５２番１２ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 駅に近い閑静な住宅 地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 桑名 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 桑名駅北西方 680m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した閑静な戸建住宅地域であり、今後も土地利用に大きな変化は見込まれない。桑名駅徒歩圏内の高台立地 という住環境の優位性から新型コロナの影響は限定的で、今後も底堅い需要を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市街地の戸建住宅を中心とした住宅地域。需要者は桑名市内の居住者が中心である。周辺では桑名 駅西土地区画整理事業が進行中で、中心市街地の宅地供給も一定程度の増加が見込まれる。当該地域は、桑名駅徒歩圏 内の高台立地の住宅地域で選好性が高いことから、需給バランスの悪化もなく土地需要は堅調である。土地は総額で１ ，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の既成住宅地域で、土地取引は自己使用が目的で居住の快適性を重視して行われている。周辺にはアパ ート等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であり、収益価格は 試算しなかった。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、実証的な価格である 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.1] 100 100 [104.0] 100 [104.2] [102.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナ ウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中 で、住環境良好な住宅地を中心に需要は回復 基調にある。 桑名駅徒歩圏内で利便性や住環境の良好な住 宅地域であり、選好性が高く需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％