別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 桑名 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -23 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字東方字尾弓田９６３番４外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北西9m市道 水道、ガス 播磨 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 播磨駅南東方 380m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に大きな変動要因はなく、用途的に安定しており、現状維持での推移と予測する。幹線道路に近く利便性 も良いので、需要は根強く、地価は若干の上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市の住宅地域一円、特に市中心部の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の大半は同 一需給圏内の居住者である。中古物件の多い既成住宅地域でも市中心部に近く、幹線道路へのアクセスに優れ、利便性 ある住宅地域の需要は根強い。取引の中心的価格帯は、標準地規模で１１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性を有する既成住宅地域であるが、取引は自用目的が主体であり、標準地は規模が小さく、共同住宅の想定は非現 実的であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、多数の取引事例の中から類似する事例を採用して比較分析 しており、地域の特性や実情を踏まえ、市場動向を反映する実証的なものと判断した。したがって、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.1] 100 100 [104.0] 100 [134.5] [100.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減、老齢化人口は増加。新 型コロナの影響は予断を許さないが、持ち直 し機運も見られ、不動産市場は選好により二 極化している。 地域内に大きな変動要因はないが、不動産市 場は持ち直しの側面も見られ、選好性がある 住宅地域の需要はやや回復基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +41.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％