別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -19 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市西正和台３丁目８番２０ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北5m市道 水道、下水 星川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 時にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 星川駅南方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地として熟成度が高く、土地利用に大きな変化は見られない。市内の新興住宅団地と比し市場競争 力が弱いものの四日市市に近接しており一定の需要は存し、今後の地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市郊外及び隣接する四日市市北部を含む戸建住宅を中心とした住宅地域。需要者の中心は桑 名市内に居住する一次取得者で、隣接市町からの流入者も考えられる。当該地域は、利便性や居住環境が良好な新興住 宅団地への選好性に比し、開発時期の古い住宅団地の市場競争力は弱いが、地理的に一定の需要を有する。取引の中心 となる価格帯は、土地は１，０００万円程度まで、新築戸建分譲物件は少なく、中古戸建物件で１，２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された大規模住宅団地であり、公法上の規制等を鑑み賃貸住宅の建築・経営が難しいと判 断し、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となってお り、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [120.6] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向。景気は新型コロナ による厳しい状況は徐々に緩和され持ち直し の動きが期待されるも、変異株等により先行 き不透明。 開発時期の古い大規模住宅団地にあり、居住 環境が良好な新興住宅団地に比して選好性は 低いが、周辺の工場勤務者の需要もあり地価 は横ばい基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％