別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 桑名 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -13 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字東方字播磨前２３３９番３ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道 播磨 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 播磨駅西方 600m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域で、特段の発展的要因はないが、鉄道駅にも近く良好な住環境を維持している。新型コロ ナの影響は限定的で、当面は現状程度の土地利用状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、桑名市内の住宅地域で、特に近鉄名古屋線や養老線沿線の住宅地域との価格牽連性が強い。需要 者は桑名市内の住宅一次取得者層であり、周辺市町及び名古屋圏からの転入も考えられる。住環境や利便性に優れる住 宅地域においての需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地で総額１，０００万円～１，２００万円程度、新築 の戸建物件で３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 良好な住環境を維持する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域にあり、共同住宅を想定することが現実的でないため、収益価格 は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっ ており、取引水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を 反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.1] 100 100 [104.0] 100 [136.3] [100.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は概ね微減傾向。新規の住宅供 給は継続。景気は持ち直しの動きが見られる 。雇用は持ち直しの動きだが個人消費はやや 弱い。 熟成した戸建住宅地域であるが、鉄道駅に近 く良好な住環境を維持しており、コロナ禍に あっても需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％