別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 桑名 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -12 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市汐見町２丁目１２番 ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住環境良好な高台の住宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 桑名駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が良好で品等の高い住宅地域であり、整然とした街区内の土地利用状況は安定している。桑名駅徒歩圏内 の高台立地で人気が高く、コロナ禍にあっても需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市街地の品等上位の戸建住宅を中心とした住宅地域。需要者は桑名市内の居住者を中心に、桑名駅 徒歩圏内にあるため隣接市町からの転入者も見られる。当該地域は、桑名駅西方の高台立地という地勢面の優位性のほ か、名古屋圏への交通利便性にも優れ、購入希望者には富裕な二次取得者層が多いことから、土地需要は底堅い。土地 取引は総額で２，３００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域内の住宅地域である。公法上の規制を鑑み賃貸住宅の建築 ・経営が難しいと判断し、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が支配的であり、 周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.1] 100 100 [104.0] 100 [ 86.8] [100.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナ ウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中 で、住環境良好な住宅地を中心に需要は回復 基調にある。 特急停車駅徒歩圏内、高台立地の住宅地域で ある。名古屋圏とのアクセスも良好であり選 好性の高さから需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％