別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 桑名 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -7 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字桑部字中貝戸４６８番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅等が見られる 住宅地域 北西3m市道 水道 蓮花寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３ｍ市道 交通 施設 蓮花寺駅南方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅主体の既成住宅地域で格別の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。街路条件が劣る 地域の選好性は特に低く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桑名市及び隣接市町の住宅地域一円で、特に桑名市中西部の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要 者は当該地域に地縁性を有する者が中心であり、外部からの転入者は少ないと見られる。周辺は集落的形態の既成住宅 地域であり、需給は低調である。取引価格は取引件数が少ないうえ、画地規模や事情によってまちまちであり中心的価 格帯は把握し難いが、概ね標準地規模で１，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主体とする既成住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件は見られない。自己使用目的の土地取引が 中心で、戸建住宅の賃貸も見られないことから、収益価格は試算しなかった。よって、周辺の取引価格を指標に価格水 準が形成されると認められることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のと おり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [169.6] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桑名市の人口は微減傾向で推移。新型コロナ ウイルス感染症の影響が徐々に緩和される中 で、住環境良好な住宅地を中心に需要は回復 基調にある。 地域内に大きな変動要因は見込まれない。集 落的形態の見られる既成住宅地域への選好性 は低く、需要は弱いことから地価は依然下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +14.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％