別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -5 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字西汰上字中縄１４１番２ ②地積 　(㎡) 489   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と農地等が 混在する住宅地域 北西3m市道 水道 播磨 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 播磨駅北西方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成集落地域で、新型コロナの影響も土地利用には見られず、今後も現状程度での推移が続くと予測する。地縁 性を有する地域であり、取引は限定的で、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は桑名市及びその周辺の既成住宅地域で、農地、農家住宅等が混在する農家集落地域と価格牽連性が強い 。農家集落地域であり、需要者は地域に地縁性を有する者が中心である。地縁性を有する地域であり、外部からの転入 者は殆ど見られず、需要は弱い。類似地域の取引は少なく、取引される場合も、規模や形状等のより価格帯はばらつき が大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の収益物件は見当たらず、公法上の規制もあり、収益価格は試 算しない。自用目的で取引される地域であり、取引事例は農地や農家住宅が見られる地域から選択し、類似性の程度の 応じて求めた比準価格は、実証的な価格である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 65.0] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市の人口は微減傾向で、高齢化率の上昇が 続くが、利便性や住環境の良好な地域から需 要の回復が見られる。 　郊外の既成集落地域で、地域要因に大きな 変動はないが、土地需要は限定的であり、地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％