別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桑名 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桑名 -2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　中西　光男   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桑名市大字桑名字葭山６４７番３９ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 桑名 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 桑名駅へ至便な位置の住宅立 地範囲に居住性が熟成した市 中心部に近い地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桑名駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 桑名市街地中枢に近く良好な利便性街並みを示す住宅基盤の地域であり、日常生活利便施設との配置に優れ、地 域の選好性に優れ現状を維持する需給関係にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね桑名市中心部に近い住宅地域。需要者の中心は、市内在住の買換え層であり、隣接市町及び名古屋 圏からの転入も考えられる。既成市街地内の住宅地域においては、生活利便性に優れるため需要は堅調で、一部には高 め取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で総額１，４００万円程度、新築戸建で総額３， ５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、良好な住環境を維持する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域にあり、自己居住目的での土地取引が中心のため、 賃貸市場が未成熟であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は、居住の快適性、利便性を重視する住宅地域におけ る取引事例との比較検討により求められた実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,100 円／㎡ [100.1] 100 100 [104.0] 100 [116.2] [106.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 未経験の危機が頻発し低成長のまま企業財政 悪化がすすみ勤労者可処分所得増大も見込め ず生活社会保障費負担から家計を圧迫する。 人口は微減傾向。 駅へ徒歩圏域の居住生活利便に優れ品等の良 い住宅地基盤の街並み形成を有し、堅調な地 価水準を維持する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％