別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 9-2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.

鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市広陽町１７番 ②地積 　(㎡) 9,718   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型工業団地 東16m市道 水道、ガス 松阪 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   300 ｍ、南   700 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　     9,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 松阪駅南西方 6.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近くの国道バイパスが全線開通するなど発展要因も窺われるが、既に完売された工業団地であることから、当面 は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三重県中南部を中心とする県全域の工業地域。需要者は県内の中規模企業が主であるが、全国的大企業も 一部に見られる。直近における社会経済情勢が混沌としており、企業の設備投資は持ち直しの動きが一服している状況 にあるが、工場適地の供給が全般的に不足気味となっているため、内陸工業団地等の土地需要は概ね底堅く推移してい る。なお、取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該工業団地及びその周辺地域において、工場等の賃貸市場は未成熟であり、賃貸用工場等の建築を想定することは非 現実的であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、類似の工業団地等における現実の取引事例に基づ き試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。したがって、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内工場立地に改善傾向が見受けられ、内陸 工業団地の土地需要は物流関連企業を中心に 底堅く推移している。 内陸工業団地として概ね安定的な土地需要が みられ、新規の工場立地も予定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％