別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 9-1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市大口町字新地１７２８番２１ ②地積 　(㎡) 1,644   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ松阪港に近い 工業地域 南西9m市道 水道 松阪 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,645 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 松阪駅北東方 3.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松阪港の後背地に形成された熟成した工業地域である。地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三重県中南勢地域、伊勢志摩地域、東紀州地域の工業地域に存する圏域である。需要者の中心は中南勢 地域の中小企業のほか県内外に全国展開する大規模企業も含まれる。全国的に工場取得の動きが活発であるが、県内の 工場用地の取得は北勢地域に集中しており、物流関連以外の臨海部の工場地需要は弱含み傾向にある。取引自体少なく 、取引される規模、用途等によって取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は松阪市における臨海部の工業団地である。当該地域及び周辺地域を含めて、賃貸市場が未成熟で賃貸工場等 の収益物件が全く見られないのが現状であり、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算しなかった。比準価格は、 広域的な類似地域に存する取引事例を基に査定しており、市場の実態を反映した適切な価格が求められた。したがって 、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による厳し い状況が徐々に緩和されつつあるものの、立 地特性等から取引価格は下落傾向で推移して いる。 地域内に格別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％