別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 5-1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　裕規   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市中町１８４４番１ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:5.5 店舗兼住宅 Ｓ3 各種の小売店舗等が 建ち並ぶ繁華な商業 地域 東16m県道 水道、ガス、下水 松阪 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 松阪駅西方 550m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の既成商業地域であるが、新規出店は限定的である。一定の通行量が認められ、地域変貌の潜在力はあ る。ただし、郊外型商業施設との競合もあり、当面の間、停滞が続く可能性が高い。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、松阪市及びその周辺市町の商業地域である。需要者は、当該圏域内の事業者が中心になると判断 される。市中心部の既成商業地域では、郊外型商業施設との競合もあり、繁華性は低下してきている。かかる背景もあ って、不動産需要は高まっていない。なお、市場での中心価格帯は、画地規模等によってばらつきがあり、把握するの は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では、自己使用目的の土地取引が多く、賃貸事業を前提とした取引は少ない。比準価格は類似性 を有する取引事例から試算しており、市場特性と適合している。一方、元本価格に見合った賃料収入を得られないこと から、収益価格は低位に試算された。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格については参考とし、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏人口は減少傾向にある。新型コロナウイ ルス感染症の影響の継続により、店舗等の収 益環境にダメージを与えた。 消費の郊外化や地域内施設の新陳代謝が進ま ないこともあって、商業機能は弱まりつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％