別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -17 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市下村町字横田２２３番５ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に店舗 が見られる既成住宅 地域 南西5m市道 水道、下水 徳和 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 徳和駅南東方 100m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧街道沿いの既成住宅地域であるが、最寄駅に近く周辺では小規模開発が行なわれるなど、宅地化 の動きがみられる。地価は当面下落傾向にあり、下落幅は縮小傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松阪市郊外の住宅地域。需要者は松阪市の居住者が中心で、他市町からの転入者は少ない。旧街道沿い に住宅や店舗等が見られる既成住宅地域であるが、最寄駅から近いため周辺では小規模開発等も見られ、宅地化の動向 には今後注視が必要である。潜在的な需要のある地域であるが、取引自体はまだ少なく、取引される規模や価格もまち まちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を主体とする既成住宅地域で、賃貸需要が殆どなく、賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用 していない。一方、比準価格は、松阪市の類似地域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映 した価格が求められたと判断される。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場の実態を反映した比準価格をもっ て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生 産は足踏み状態、雇用・景気は持ち直しの動 き。住宅投資は回復基調。 近隣地域は徳和駅に近い既成住宅地域で、周 辺では小規模開発などの動きがみられるなど 潜在的需要はあるが、地価水準は下落傾向で 推移している。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％