別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -16 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　守谷　啓市   TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市町平尾町字高洲９０１番３外 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗等が 混在する漁港に近い 住宅地域 南西6.3m市道 水道、下水 松阪 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 松阪駅北方 3.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。沿岸部の取引は依然として厳 しい状況にあり、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市内沿岸部を中心に市郊外の住宅地域。需要者の中心は当該地域の居住者及び地縁性を有する者がほ とんどであり、地域外からの転入はほとんどない。漁港近くの既成住宅地域で宅地供給は少なく、周辺では既存建物の 建替等が見られる程度である。土地取引は低調で、津波被害が懸念される沿岸部の不動産市況は厳しい状況が続いてい る。中心となる価格帯は取引が少なく把握が困難であるが、土地１４０㎡程度で総額２７０万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内に賃貸住宅が見受けられないことや標準地の画地規模が小さく、新規に賃貸住宅を求めることは非現実的で あることから、収益価格は試算しない。一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、 取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍、県内経済の雇用は持ち直しの動き 、生産は足踏み、個人消費は弱い動き。松阪 市の人口は減少傾向、取引価格は微下落、件 数は減少傾向。 地域要因に格別の変動要因はない。取引はほ とんど見られず、沿岸部の需要は厳しい状況 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％