別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -13 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市川井町字下大坪９５０番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 幹線道路背後の住宅 地域 北東5.7m市道 水道、ガス、下水 松阪 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 松阪駅北西方 2.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地品等・利便性に優れる住宅地として堅調な需要を維持しながら、現況推移が継続すると判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松阪市内を中心とし、その周辺市町も一部包含する同種住宅地域。主たる需要者は松阪市内の居住者で あり、一部に域外からの転入も認められる。住宅地品等及び商業施設・公共施設接近性等の利便性に優れる住宅地とし て、安定的需要が継続。中心価格帯は、土地は１６５㎡程度であれば総額７９０万円前後、新築一戸建で総額２，５０ ０万円～３，０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は一部に共同住宅等も見られるも、一般住宅等が主体であり、また当該画地がやや地積過小で経済合理性を 有する賃貸住宅の想定が困難な点から、収益価格は試算しない。自用目的の土地取引が中心であり、専ら取引価格の水 準を指標として価格が決定されている。試算された比準価格は、事例適格４要件を有する同種住宅地の取引事例から求 めた価格であり、実証性・信頼性に優れる。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口の微減傾向・高齢化率の微増傾向 が継続。新型コロナの影響等から、一部マク ロ指標も不安定。 品等・利便性に優れる住宅地として、需要は 堅調。市域の宅地はやや供給超過も、地価は 比較的安定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％