鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松阪 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ｙ -221014	松阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０９ -221117	松阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東5m、角地		２中専 (70,200)
c	１０９ -221124	松阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m道路、南東6m、角地		準工 (70,200)
d	１０５ -221012	松阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０５ -221011	松阪市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南西6m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,594	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,103	100 [ 120.4]	36,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,600
b	(　 ) 37,254	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	35,988	100 [ 100.0]	35,988		36,000
c	(　 ) 42,347	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,031	100 [ 111.1]	36,932		36,900
d	(　 ) 41,144	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,568	100 [ 100.8]	40,246		40,200
e	(　 ) 43,198	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	39,565	100 [ 105.6]	37,467		37,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,700 円／㎡]

松阪 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,237,464	648,385	2,589,079	2,408,140	180,939	（　0.9424） 170,517	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,410,340 円　　　　（　 8,140 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松阪 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	419 ㎡	14.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等に鑑みて、２階建共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,207	144,840	2.0	289,680
							2.0	289,680
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		289,680		579,360
								579,360

⑨年額支払賃料	289,680 円　×　12ヶ月　＝　 3,476,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,476,160 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 417,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,059,021 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	579,360 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,098 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 579,360 円　×　　 88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 173,345 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,237,464 円　　　　（　 7,727 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃ｙ　　　　-221023	1,092 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,207	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,277 円/㎡　月額支払賃料（　 1,207 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４賃ｙ　　　　-221030	961 ( 925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,244
c	１０４賃ｙ　　　　-221037	808 ( 780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,381

松阪 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,285 円	3,476,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,385 円　（　　　　　　 1,547 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9424

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,408,140 円（　　　　　 5,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,237,464 円
②総費用	648,385 円
③純収益　①－②	2,589,079 円
④建物等に帰属する純収益	2,408,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,939 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	170,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,410,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,140 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松阪 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松阪 -9

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　西村　昭彦

TEL.

鑑定評価額

15,400,000 円

１㎡当たりの価格

36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松阪市大黒田町字高見７６４番２				②地積　(㎡)	419 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ1	一般住宅に市営住宅等が混在する住宅地域	南6m市道	水道	松阪 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

松阪駅南西方

2.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地方面に形成された熟成した住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。近隣地域や
周辺を含めた市街地方面では、宅地供給が継続的になされており、地価はやや下落傾向が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,560 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松阪市市街地方面の住宅地域であり、特に松阪駅南側の住宅地域と代替競争関係が成立する。需要者は
、松阪市内の居住者が中心である。市街地方面の一環にあって、駅や商業施設などとの関係は比較的良好であるが、市
街地内の新規分譲物件等との競合などから新規需要は弱含み傾向にある。松阪市内に所在する住宅地域の中では比較的
画地規模が大きく、標準的面積４２０㎡程度で、１，５００～１，６００万円程度が中心価格帯と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は市街地内の既成住宅地域のため原価法は適用できなかった。比準価格は、松阪市市街地方面で成立した多数
の取引事例を採用して試算され、当該方面の市場動向を反映している。収益価格は、敷地面積や周辺利用状況を踏まえ
て共同住宅を新規想定し、周辺賃料水準を反映して試算したが、低位となった。自用の戸建住宅利用を目的とする取引
が支配的であるため、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松阪 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[130.0]

[100.0]
100

36,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会経済活動の正常化が期待されるが、オミ
クロン株の流行など新型コロナウイルス感染
症の影響が続いており、先行きは未だ不透明
な状況である。

熟成した住宅地域として近隣地域に特段の変
化はないが、市街地の宅地供給が続くなかで
相対的な地位が低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

松阪 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ｙ -221014	松阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０８ -221109	松阪市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１０２ -221023	松阪市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.8m市道、北西4m、角地		２住居 (70,192)
d	１０６ -221002	松阪市		建付地	（　）	長方形	東5m道路、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,594	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,103	100 [ 120.4]	36,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,600
b	(　 ) 43,896	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,852	100 [ 117.0]	37,480		37,500
c	(　 ) 30,574	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	29,624	100 [ 82.3]	35,995		36,000
d	(　 ) 36,443	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	38,131	100 [ 104.9]	36,350		36,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,800 円／㎡]

松阪 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に所在しており、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,224,052	647,953	2,576,099	2,408,140	167,959	（　0.9424） 158,285	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,165,700 円　　　　（　 7,560 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松阪 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	419 ㎡	14.5 m x 29.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の共同住宅（ファミリータイプ・専有面積４０㎡×６戸）を想定する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	120.00	100.0	120.00	1,202	144,240	2.0	288,480
							2.0	288,480
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		288,480		576,960
								576,960

⑨年額支払賃料	288,480 円　×　12ヶ月　＝　 3,461,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,461,760 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 415,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,046,349 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	576,960 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 576,960 円　×　　 88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 172,626 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,224,052 円　　　　（　 7,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃ｙ　　　　-221027	1,501 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,272 円/㎡　月額支払賃料（　 1,202 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４賃ｙ　　　　-221043	1,287 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,313
c	１０４賃ｙ　　　　-221023	1,092 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,253

松阪 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,853 円	3,461,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,900 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 647,953 円　（　　　　　　 1,546 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9424

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,408,140 円（　　　　　 5,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,224,052 円
②総費用	647,953 円
③純収益　①－②	2,576,099 円
④建物等に帰属する純収益	2,408,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	158,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 378 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,165,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,560 円／㎡）