別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -8 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市郷津町字子売松３１９番７ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 松阪 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松阪駅北東方 1.5km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ中心部に近い利便性の良い住宅地域であり、今後も安定的に推移すると予測する。ただし、 新規住宅地の供給から、地価の下落基調が継続していくと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、松阪市の住宅地域一円であるが、松阪中心部及びその縁辺の一般住宅地域が所在する圏域は特に 代替性が高い。需要者は松阪市内の在住者が中心であり、圏外からの流入は少ない。中心部や各種施設等にも近く生活 利便性が良好な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として相応の需要を有する地域であり、取引は比較的安定している。需要 の中心価格帯は、土地は１８０㎡が標準で、５００万円～６００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、当該標準地の画地規模は小さく経済合理的な賃貸住宅の想定が 非現実的であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、類似地域内に所在する信頼性のある複数の 取引事例から比準しており、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。したがって、代表標準地との検討を踏 まえ、市場動向を反映した規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [149.0] [100.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による厳し い状況が徐々に緩和されつつあるものの、人 口減少や高齢化等から取引価格は下落傾向で 推移している。 地域自体に特段の変動要因はないが、周辺地 域や郊外住宅地との競合から、不動産需要は やや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％