別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -5 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.

鑑定評価額 7,710,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市曽原町字里中１１４８番１ ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅も見られる住 宅地域 東6m市道 水道、下水 六軒 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 六軒駅北東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の集落地域として熟成しており、高齢化等に伴う土地需要の減退により、当面の地価はやや下落傾向で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化調整区域を中心とする松阪市内の既成住宅地域。需要者は当該地域に地縁のある個人が主であり、 その他の転入者は殆どない。旧三雲町には線引きに起因する中小の住宅団地が多く存在し、選好性が劣る既存集落の土 地需要は限定的となっている。なお、当該市場における土地取引は少なく、取引される規模等もまちまちであるため、 需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は農家住宅を主体とする地域であり、共同住宅等の賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟であるた め、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、市内市街化調整区域に存する類似不動産の現実の取引価格に基づ き試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。したがって、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 81.6] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症に伴う自粛要請に より外食・観光関連産業等は大きな打撃を受 けたが、不動産市場全般への影響は軽微とな っている。 地域要因に特別の変動はないが、農家住宅を 主体とした集落であり、土地需要は減退傾向 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％