別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -4 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　守谷　啓市   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市春日町２丁目１８５番 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東松阪 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東松阪駅西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の居住環境の優れた住宅団地に比べ需要はやや弱いが、底値感がでており、下落率は縮小傾向にある。地域 内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部の既成住宅地域。需要者の中心は松阪市内の居住者がほとんどであり、同一需給圏外からの転 入は少ない。近隣地域は、生活上の利便性を有するが、一般住宅のほかアパートや駐車場等が混在する市中心部の既成 住宅地である。周辺市街地では、居住環境に優れた住宅団地や中・小規模の宅地開発による供給があちこちで見られ、 新興住宅地に比べて需要はやや弱い。土地は２５０㎡程度で総額１，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も見受けられるが、経済合理性の観点から新規に賃貸住宅を求めることは非合理的であり、収益価格は試算 しない。戸建住宅を中心とする住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格 が決定されるのが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記 のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [158.3] [100.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍、県内経済の雇用は持ち直しの動き 、生産は足踏み、個人消費は弱い動き。松阪 市の人口は減少傾向、取引価格は微下落、件 数は減少傾向。 市中心部の既成住宅地で地域内に格別の変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +52.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％