別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -3 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市久米町字上垣内１３６７番 ②地積 　(㎡) 601   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ旧街 道沿いの既成住宅地 域 北東4.5m市道 水道、下水 松ケ崎 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 松ケ崎駅北西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いの既成住宅地域として、特段の変動要因は見られない。但し、地域の高齢化の進行等から、地価は持 続的な下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松阪市内の既成の住宅地域が中心。主たる需要者は当該地域に地縁を有する個人であり、域外からの転 入者はあまり見られない。松阪市内でも特に旧三雲町内は分譲住宅地の供給過剰が顕著であり、更に競争力の劣る既成 住宅地の需要は弱含みである。中心価格帯は、６００㎡程度の土地で概ね９１０万円前後と判断されるが、取引が僅少 で把握困難な側面も否めず、また割安な取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は市街化調整区域内に存する農家住宅主体の地域であり、共同住宅等の賃貸案件は見られず、賃貸市場及び 賃料水準の成熟は見られないため、収益価格は試算しない。一方、比準価格は事例適格４要件を有する４事例を採用し ており、実証性及び規範性・信頼性を有する。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当 該鑑定評価額は、代表標準地の価格とも均衡が得られており、妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口の微減傾向・高齢化率の微増傾向 が継続。新型コロナの影響等から、一部マク ロ指標も不安定。 旧街道沿いの既成住宅地域として概ね現況推 移。但し、地域の高齢化等が進行し、地価は 下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％