別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市久保町字大木８１６番４０ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東松阪 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東松阪駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は古くに開発された住宅地域。生活利便性は良好であるが、周辺地域では小規模開発が多く、競合が続 く。当面は現況のまま推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松阪市郊外の住宅地域の所在する圏域と判断した。需要者は当市居住者が中心である。市街地周辺では小 規模開発が多く、市場構造は供給過剰傾向にある。商業施設や環状線とも近く、生活利便性は良好だが、需要者選好は 成熟とともに弱くなり、市場性の減退が続く。市場の中心価格帯は土地１６０㎡程度で総額５００万円～６００万円、 新築戸建物件は２，３００万円～２，５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並び、市場は自用目的の取引が殆どである。市場参加者は取引価格を指標に意思決定を行う 。比準価格は最寄り駅を同じくする郊外住宅団地の取引を中心にして比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、 規範性が高い。収益価格は画地規模と行政的条件による経済合理性から試算していない。したがって、実証的な比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率や高齢化率は県平均と同程度。新 型コロナの影響は徐々に緩和、持ち直しの動 きも下振れリスクあり。市場は優劣の二極化 が進んでいる。 一部新しい戸建住宅もあるが顕著な変動は見 られない。周辺地域では小規模開発が多く、 市場性の減退が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％