別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松阪 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松阪 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松阪市中万町字栃ケ坪１０９番１７ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北東6m市道 水道 相可 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 相可駅北方 1.8km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、松阪市郊外の住宅地域で、周辺には農地も多いが宅地化の動向等も見られず、現状維持で推移する ものと予測する。不動産需要の少ない地域で、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は松阪市及び隣接市町の住宅地域。需要者は圏内の居住者が中心で、圏外からの転入は少ない。松阪市郊 外の多気町との境界部に位置し、生活利便性がやや劣る地域で、空地や農地も多く残るが宅地化などの動向は特に見ら れない。需要は郊外でも利便性の優る新興住宅地域等に集中しており、当地域への需要は乏しく、地価水準は下落傾向 で推移している。市場での中心価格帯は、１８０㎡程度の土地で総額４００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺ではアパートも見られるが、戸建住宅を主体とする地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は、松阪市 の住宅地域に存する取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。　一方、収益還 元法は、敷地面積が狭く、賃貸住宅の想定が困難であるため、適用していない。以上より、代表標準地との検討を踏ま え、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松阪 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [164.2] [100.0] 100 22,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松阪市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生 産は足踏み状態、雇用・景気は持ち直しの動 き。住宅投資は回復基調。 近隣地域は多気町との境界部に近い郊外の住 宅地域で、顕著な変動要因はない。需要は乏 しく、地価水準は下落傾向で推移している。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％