鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０９ｙ -221301	伊勢市		更地	（　）	台形	南16m市道、北西5m、二方路		（都）２中専一部１住居 (60,200)
b	１０１ｙ -221039	伊勢市		更地	（　）	台形	東16m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	１０４ -221015	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西11m県道、北4m、角地		（都）特定用途制限地域 (70,200)
d	１０１ -221026	松阪市		建付地	（　）	不整形	南東18m県道、北西12m、角地		準工 (70,200)
e	１０９ -221123	松阪市		建付地	（　）	長方形	東18m県道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,390	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	52,291	100 [ 98.0]	53,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 45,194	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	55,014	100 [ 101.9]	53,988		54,000
c	(　 ) 42,835	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	51,308	100 [ 95.8]	53,557		53,600
d	(　 ) 57,022	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	58,313	100 [ 107.0]	54,498		54,500
e	(　 ) 51,174	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,918	100 [ 96.0]	53,040		53,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,700 円／㎡]

伊勢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,370,714	1,103,333	4,267,381	4,059,580	207,801	（　0.9445） 196,268	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,703,170 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商特別用途地区	80 ％	300 ％	300 ％	218 ㎡	10.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺における土地利用状況を勘案し、店舗兼事務所（１階は店舗、２階以上は事務所）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	1,895	197,080	5.0	985,400
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	1,400	154,700	5.0	773,500
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	83.3	325.00		506,480		2,532,400
								0

⑨年額支払賃料	506,480 円　×　12ヶ月　＝　 6,077,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,077,760 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 729,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,348,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,532,400 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,370,714 円　　　　（　 24,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃ｙ　　　　-221005	1,966 ( 1,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃　　　　-221005	2,001 ( 1,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,790
c	１０６賃ｙ　　　　-221007	1,577 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,930

伊勢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,000 円	54,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,333 円	6,077,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,103,333 円　（　　　　　　 5,061 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,059,580 円（　　　　　 18,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,370,714 円
②総費用	1,103,333 円
③純収益　①－②	4,267,381 円
④建物等に帰属する純収益	4,059,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	207,801 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	196,268 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,703,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
伊勢 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢 5-5

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　磯部　雄一

TEL.

鑑定評価額

11,700,000 円

１㎡当たりの価格

53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢市小俣町元町５０３番				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）特別用途地区
	1:2	店舗兼事務所Ｓ3	中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域	北西16m県道	水道、下水	宮川 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

宮川駅北東方

600m

法令

規制

（都）近商
(80,300)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺路線商業地等との競争が激しさを増すなか、魅力の乏しい当地域は市場性の低下等が認められる。当分、こ
の傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢市及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者は上記圏域の事業者が中心。周辺路線商業地等との競
争が激しさを増すなか、魅力の乏しい当地域は市場性の低下等が認められる。土地の取引価格は規模によりばらつきが
あり、中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的の取引が中心で、もっぱら比準価格の
観点から価格が形成されていて、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめることとし、代表標準地等との検討もふまえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三重明和 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,300 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[ 66.3]

[100.0]
100

53,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減等から今後も地価は下落傾向が続く。
近年は景気回復等から下落率の縮小傾向も見
られたが新型コロナ禍でこの傾向はストップ
している。

地域要因に顕著な変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１ｙ -221039	伊勢市		更地	（　）	台形	東16m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	１０４ -221015	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西11m県道、北4m、角地		（都）特定用途制限地域 (70,200)
c	１０６ｙ -221004	伊勢市		更地	（　）	長方形	北36m県道、南6m、二方路		（都）近商 (90,300)
d	１０９ｙ -221301	伊勢市		更地	（　）	台形	南16m市道、北西5m、二方路		（都）２中専一部１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,194	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	55,014	100 [ 101.9]	53,988	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,000
b	(　 ) 42,835	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	51,308	100 [ 95.8]	53,557		53,600
c	(　 ) 60,441	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	58,189	100 [ 108.2]	53,779		53,800
d	(　 ) 45,390	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	52,291	100 [ 97.0]	53,908		53,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,800 円／㎡]

伊勢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の土地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,376,228	1,103,520	4,272,708	4,059,580	213,128	（　0.9445） 201,299	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,798,094 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商特別用途地区	80 ％	300 ％	300 ％	218 ㎡	10.0 m x 21.8 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て店舗兼事務所。１階は店舗、２階以上は事務所。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	1,900	197,600	5.0	988,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	130.00	85.0	110.50	1,400	154,700	5.0	773,500
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	83.3	325.00		507,000		2,535,000
								0

⑨年額支払賃料	507,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,084,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,084,000 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 730,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,353,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,535,000 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,376,228 円　　　　（　 24,662 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃ｙ　　　　-221011	2,394 ( 2,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,915	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,908 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃ｙ　　　　-221003	2,435 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,902
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,000 円	54,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	182,520 円	6,084,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,103,520 円　（　　　　　　 5,062 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,059,580 円（　　　　　 18,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,376,228 円
②総費用	1,103,520 円
③純収益　①－②	4,272,708 円
④建物等に帰属する純収益	4,059,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	213,128 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	201,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,798,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）