鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ｙ -221003	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北2.5m市道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
b	１０８ｙ -221001	伊勢市		更地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
c	１０１ -221055	伊勢市		建付地	（　）	長方形	北4.1m道路、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
d	１０９ｙ -221305	伊勢市		建付地	（　）	長方形	西6.8m市道、北4m、角地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
e	１０８ｙ -221003	伊勢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,792	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	13,085	100 [ 108.2]	12,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	12,100
b	(　 ) 14,824	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	14,992	100 [ 124.8]	12,013		12,000
c	(　 ) 6,521	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	7,580	100 [ 61.2]	12,386		12,400
d	(　 ) 21,429	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	20,056	100 [ 174.1]	11,520		11,500
e	(　 ) 15,499	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,205	100 [ 141.8]	10,723		10,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +61.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,600 円／㎡]

伊勢 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
伊勢 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢 -12

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　赤塚　和則

TEL.

鑑定評価額

2,250,000 円

１㎡当たりの価格

11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) 国立公(普通) （その他）特定用途制限地域
	1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ海岸部の既成住宅地域	北東4m市道	水道、下水	二見浦 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

二見浦駅北西方

3.4km

法令

規制

（都）
(70,200)
国立公(普通)
特定用途制限地域

⑤地域要因の将
　来予測

海岸部の既成住宅地域として特段の変動要因はない。海岸部の不動産需要の低迷は続いており、地域の人口減少
・高齢化により、下落傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢市及びその周辺市町の住宅地域で、なかでも海岸部の同種住宅地域である。主たる需要者は当該圏域
で地縁性を有する居住者である。海岸部の既成住宅地域として特段の変動要因はないが、人口減少・高齢化等による不
動産市況の低迷は続いており、当該地域の需要は持続的に弱含み。中心価格帯は、土地は２００㎡程度で総額２００万
～２６０万円程度と思われる。但し、取引が僅少で把握困難な側面は否めず、また割安な取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、集落的要素もある住宅地域で、自己使用目的の取引が主体のため、賃貸市場及び賃料水準が未成熟な点か
ら、収益価格は試算しない。一方、比準価格は伊勢市及び隣接する明和町の海岸部に所在する信頼性のある複数の取引
事例から試算しており、現実の市場動向を十分反映した実証的な価格が求められた。以上より、比準価格を採用するも
のとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊勢市は人口減少かつ高齢化率増加の傾向。
不動産市況は内宮外宮周辺は底堅いが総じて
回復に至っていない。住宅需要は利便性・立
地により二極化。

海岸部の集落的要素も有する既成住宅地域で
あり、土地利用に特段の変動はない。市況は
、低迷が継続。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ -221016	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.5m道路、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	１０６ｙ -221003	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北2.5m市道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
c	１０６ｙ -221006	伊勢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m県道、北8m、角地		（都）特定用途制限地域 (70,200)
d	１０７ -221117	多気郡明和町		建付地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,917	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,726	100 [ 101.0]	11,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	11,600
b	(　 ) 10,792	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	13,085	100 [ 107.3]	12,195		12,200
c	(　 ) 13,051	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,659	100 [ 110.3]	11,477		11,500
d	(　 ) 16,437	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	15,921	100 [ 130.0]	12,247		12,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +16.5
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,600 円／㎡]

伊勢 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地に存するため、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		集落的要素もある既成住宅地であり、かつ周囲に共同住宅等も少なく、賃貸市場が未成熟であるため。また画地規模からも、経済合理的な賃貸住宅を想定することは困難である。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ