別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -11 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　磯部　雄一   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市小俣町宮前５５１番７ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 、空地等が見られる 住宅地域 西5m私道 水道、下水 宮川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 宮川駅南方 850m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧小俣町中心部に近い住宅地域だが、周辺新規分譲宅地との比較で市場性低下が認められる。当分、この傾向で 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者の中心は上記圏域の居住者である。旧小俣町中心部に 近い住宅団地だが、環境面でやや見劣りし、また周辺新規宅地分譲による市場性低下も認められる。土地の中心価格帯 は７５０万円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に農地、空地等が見られる住宅地域であり自用目的での取引が中心である。また対象不動産は 面積過小で、建物配置等の物理的観点からも、あるいは経済合理性の観点からも賃貸住宅の想定が非現実的である等に より収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減等から今後も地価は下落傾向が続く。 近年は景気回復等から下落率の縮小傾向も見 られたが新型コロナ禍でこの傾向はストップ している。 地域要因に顕著な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％