別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -9 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市二見町荘字東浦１６３２番２外 ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 特定用途制限地域 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに畑 、水田等が見られる 住宅地域 北東5.4m市道 水道、下水 二見浦 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．４ｍ 市道 交通 施設 二見浦駅北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、海岸に近い住宅地域で、土地利用に大きな変化はないが、近くの二見浦小学校と二見中学校が高台 の光の街への移転準備を進めている。（令和５年４月開校予定）地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は伊勢市郊外の住宅地域で、特に海岸に近い住宅地域と類似性が高い。需要者は周辺居住者や地縁性等を 有する個人が中心である。二見町内では光の街などの高台の新興住宅地域への需要が多く、農地等も見られる海岸に近 い当地域への需要は乏しい。市場での中心価格帯は、土地は３５０㎡程度で総額６００万円程度の取引が多く、新築の 戸建物件は少ない。中古は１，０００万円以下の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　海岸に近い住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、伊勢市内の住宅地域に存する規範性の高い 取引事例を中心に試算し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地域等に 賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため適用していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の 実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [135.3] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生 産は足踏み状態、雇用・景気は持ち直しの動 き。住宅投資は上向いている。 近隣地域は海岸に近い住宅地域で、顕著な変 動要因はない。付近の小中学校が津波懸念か ら高台に移転予定。需要は乏しく地価は下落 傾向で推移。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -17.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％