別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -8 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　松本　浩二   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市御薗町高向字北之世古２６１３番外 ②地積 　(㎡) 452   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 東2.5m市道 水道、下水 宮町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、２．５ ｍ市道 交通 施設 宮町駅北方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は街路要因に劣る既成住宅地域である。周辺地域では小規模開発が多いが、当該地域は土地利用に殆ど 変化はなく、動きが少ない。市場参加者が限定され、当面需要は現況のまま弱含みで推移するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市の住宅地域の圏域である。需要は親族等の関係者間や近接住民間など地縁関係者に限られる傾向が 強く、外部からの転入は期待しがたい。中心部に近い立地から周辺地域では小規模分譲地が多く、街路要因や住環境に 劣る地域への需要は少ない。市場限定と選好性から流動性が一層低下している。市場の中心価格帯は土地５００㎡程度 で総額１，０００万円～１，１００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅や農家住宅混在の既成住宅地域。自用目的の取引が殆どで、市場は取引価格を指標としている。比 準価格は接近性が良好な地域の信頼性のある取引を中心にして適正に比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、 実証的である。一方、収益価格は貸家需要を見いだせず、経済合理性から試算していない。したがって、比準価格を採 用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。 新型コロナの影響は徐々に緩和、持ち直しの 動きも下振れリスクあり。市場は優劣の二極 化が進んでいる。 街路要因が劣る住宅地域に対する需要は弱く 、流動性が一層低下している。中心部との位 置関係は良好だが、要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％