別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -4 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市藤里町字衛門次田４８５番１２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 風致地区 特定用途制限地域 (40,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス 伊勢市 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 伊勢市駅南方 2.4km 法令 規制 （都）  (40,200) 風致地区 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 １９７０年代に開発された中規模の住宅団地。地域内に特段の変動要因は見られず、当分の間は現況推移と予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は伊勢市内の同種住宅地域が中心。主たる需要者は伊勢市内の居住者が主体であり、域外からの転入は少 ない。一定の利便性を有する住宅団地であるが、当該地区周辺は中・小規模開発が持続し、これらの新興住宅団地に比 してやや市場性の低下が見られ、地価は緩やかな下落傾向。中心価格帯は、土地１７０㎡程度で５４０万円前後と把握 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内には賃貸住宅等があまり見られず、また画地規模・行政的条件等からも賃貸住宅を想定することは合理性 を欠くため、収益価格は試算しない。土地取引は自用目的が中心であり、専ら取引価格の水準を指標として価格が決定 されている。試算された比準価格は、信頼性を有する同種住宅地の取引事例から求めた価格であり、実証性・規範性に 優れる。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口・生産年齢人口は微減傾向が継 続。新型コロナの影響等により、一部マクロ 指標も不安定。 住宅団地としてはやや古く、周辺の新興の分 譲住宅地に比してやや市場性は低下傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％