別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -2 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　三輪　時弘   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市古市町字西裏１２番３ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 宇治山田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 宇治山田駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧来からの熟成度の高い住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移するものと予 測する。不動産需要は安定しており、地価の下落幅はほぼ横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は伊勢市内の中心部に近い住宅地域。需要者は伊勢市の居住者が中心である。旧来からの熟成した住宅地 域で土地利用は安定している。周辺は起伏のある狭隘道路の多い地域で、標準地は高台に位置し街路条件も優るため、 需要は安定しており、地価の下落幅も横ばい傾向で推移している。取引総額は画地規模等により異なるが、２６０㎡程 度の標準的な土地で総額１，１００～１，２００万円程度とみられる。新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を主体とする住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、伊勢市内の住宅地域に存する規 範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、標 準地が第１種低層住居専用地域に存し容積率も低く、賃貸住宅の想定が困難であるため、適用していない。以上より、 市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　伊勢 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生 産は足踏み状態、雇用・景気は持ち直しの動 き。住宅投資は上向いている。 近隣地域は熟成された住宅地域のため、顕著 な変動要因はなく、新規分譲地等と比較して 市場競争力は弱いが、市街地に近く土地需要 は安定的に推移。 標準的であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％ -0.5 ％