別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 伊勢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -1 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市常磐１丁目１１６０番 ｢常磐１－７－１９｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 山田上口 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 山田上口駅東方 210m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地内の一般住宅を主体とする既成住宅地域として熟成しており、一定の需要が見受けられることから、当面 は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地を中心とする伊勢市内の住宅地域。需要者は同市内の個人が主である。直近の社会経済情勢が混沌 としているため、全般的な土地需要は弱含みとなっているが、中心市街地や居住環境が優れる地域においては、地縁者 の需要や地価下落による値頃感に支えられ、地価は概ね底堅く推移している。土地需要の中心価格帯は、周辺環境等に より異なるものの、１２０㎡程度の場合、概ね５００万円～７００万円の範囲と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅が建ち並ぶ地域に存し、画地規模の面からも経済合理的な賃貸建物の想定が困難であるため、収 益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、地域特性が類似する周辺住宅地の現実の取引価格に基づき試算している ため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏ま え、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 88.8] [100.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症に伴う自粛要請に より外食・観光関連産業等は大きな打撃を受 けたが、不動産市場全般への影響は軽微とな っている。 地域要因に特別の変動はない。概ね区画整然 としており、利便性も高いが、新興住宅地域 との比較では選好性がやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％