別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 四日市 9-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-10 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.

鑑定評価額 279,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市黄金町３５番 ②地積 　(㎡) 11,056   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 第２種特別工業 (70,200) 台形 1:4 工場 中規模工場が建ち並 ぶ内陸型工業団地 南10.5m市道、四方路 水道、下水 大矢知 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.0 ｍ、奥行　約　　 210.0 ｍ、規模　　    11,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 金属加工工場が多い内陸型工 業団地 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 大矢知駅北東方 1.0km 法令 規制 工業 (60,200) 第２種特別工業 ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路網整備による交通利便性の向上が見られ、今後とも内陸型工業地域として熟成していくものと予測する 。地価は需給関係から安定的に推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心に三重県北勢地域の工業地域一円において広く形成される。需要者は工場用地を取得する 目的の三重県内に所在する法人のほか、画地規模に応じて圏域外からの需要も想定される。高速ＩＣ等への接近性から 交通利便性に優れた内陸型工業団地であり、新型コロナウイルス感染症の影響が落ち着きを見せる中、需要は底堅く地 価は安定的である。中心となる価格帯は画地規模により差が大きく一定ではないため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域においては自用の工場等の建設を目的とする土地取引が支配的であることから、賃貸市場は未成熟であり規範性を 有する適切な賃貸事例の収集等が困難で収益価格の試算はできなかった。一方、代替競争関係にある同一需給圏内の類 似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断するこ とから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [102.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は落ち着きを見せ、土地需 要は回復基調となっている。特に道路交通網 への接近性に優れた工業地域においては需要 が底堅い。 道路交通網整備による交通利便性の向上が見 られるなど、工業地域としての熟成が見受け られ、需給は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％