別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 四日市 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-8 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長   TEL.

鑑定評価額 679,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市宝町１番２ ②地積 　(㎡) 26,518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 大規模工場のほか事 務所も見られる工業 地域 北13m県道、東側道 水道、ガス、下水 海山道 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   500 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    27,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 海山道駅南西方 500m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場地として熟成しており今後とも現状を維持するものと予測する。新型コロナの影響は薄らいでおり設 備投資需要は落ち着いている状態で地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市のほか三重県北勢・中勢地域の大規模工場が建ち並ぶ工業地域になると思料される。需要者は全 国展開をする大規模法人が中心で一部地元中小法人も見られる。新型コロナの影響は一段落し、経済回復を見越した設 備投資なども徐々に復活しており工業地需要は回復傾向にあるものと考えられる。取引される中心価格帯は、業種業態 や画地規模によりばらつきがあり把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場を主体とした工業地域であり、賃貸物件は皆無で自用物件を中心としており収益価格を把握することができ なかった。自己使用目的の不動産取引が中心であり取引価格の水準を指標として価格が形成されることが一般的である ため、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [101.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流倉庫需要は高速インターや幹線国道周辺 で旺盛。燃料・原材料高が続いており設備投 資需要には警戒感も見られ先行きはやや不透 明感も残る。 食品、化学工場など各種産業の大規模工場が 立地し幹線国道が近く交通アクセスが良好な 環境を維持しており、地域要因に特段の変化 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％