別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 四日市 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-6 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　康信   TEL.

鑑定評価額 573,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大治田３丁目１８１番１外 ｢大治田３－３－７１｣ ②地積 　(㎡) 24,929   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3.5 工場 大中規模の重化学工 場等の多い工業地域 西6.2m市道 水道、ガス 小古曽 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 290.0 ｍ、規模　　    23,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．２ｍ市道 交通 施設 小古曽駅東方 1.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 化学メーカーが集積する工業地域で、総じて土地利用は安定しており、当面は現状のまま推移するものと予測す る。工業地の需要は回復傾向にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三重県北勢地域の圏域で、需要者は県内外の工場事業者が中心である。工業地の需要は、新型コロナ による経済活動の停滞の影響から回復傾向にある。近隣地域は関連産業が集まり、主要幹線道路への接近性について優 位であることから、潜在需要が見込まれる。取引総額は画地規模により相当異なり、市場での需要の中心となる価格帯 は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が主であり、比準価格は三重県北勢地域の工業地の取引事例に基づき適正に比準することが でき、当該方面における工業地域の市場の特性を十分反映したものである。収益価格については近隣地域が自社工場中 心の地域であるため試算しない。従って、市場の実態に即した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.6] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、高齢化率は上昇、不 動産取引件数は横這い。新型コロナの影響で 景気は厳しい状態にあるが、持ち直しの動き も見られる。 近隣地域で特段の変動要因はない。近年、北 勢地域では高速道路等の整備が進捗し、工場 立地が増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％